Barınma krizini hafifletmek amacıyla ekonomi yönetimi konut arzını artıracak ve kira piyasasını düzenleyecek beş maddelik yeni bir eylem paketini yaşama geçiriyor. Bu önlemler özel sektör için yeni teşviklerden kira zam sınırına dair ek mekanizmalara, kamu arazilerinin konut projelerine tahsisinden düşük faizli finansman modellerine kadar uzanıyor. Kısa vadede etiket fiyatlarını doğrudan aşağı çekmekten ziyade, özellikle 2025 sonu ve 2026 itibarıyla arz yönlü bir rahatlama hedefleniyor. İşte maddeler halinde yeni düzenlemeler ve kiracı, yatırımcı ile ev sahibi açısından anlamı.
Dev Konut Arzı Seferberliği: 250 Bin Sosyal Konut Geliyor
Hükümetin açıkladığı paketin bel kemiğini büyük ölçekli bir kamu konut hamlesi oluşturuyor. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut iş birliğinde, önümüzdeki 2 yıl içinde 250 bin yeni sosyal konutun inşa sürecinin başlatılması planlanıyor. Bu projelerin yaklaşık yüzde 40’ı büyükşehirlerdeki dar gelirli vatandaşlara, uzun vadeli ve sembolik taksitlerle sunulacak. Bugüne kadar dar gelir grubu için üretilen konut sayısının yıllık ortalama 30 bin civarında kaldığı düşünülürse, bu hedef arz tarafında ciddi bir sıçramaya işaret ediyor.
Projenin finansman modeli de detaylanıyor. Buna göre bütçeden doğrudan kaynak aktarımının yanında, kamu bankaları aracılığıyla müteahhitlere düşük faizli kredi kullandırılacak. Müteahhitler inşaat maliyetinin yüzde 50’sine kadar olan kısmını yüzde 0,99 faiz oranıyla 5 yıl vadeli kullanabilecek. Düşük faiz desteği maliyet enflasyonunu baskılayarak, “maliyet arttı” gerekçesiyle yapılan fiyat artışlarının önüne geçmeyi amaçlıyor.
Yeni konutlar nerede inşa edilecek? Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın hazırladığı ilk listeye göre İstanbul’un Anadolu yakasında Pendik ve Tuzla, Avrupa yakasında ise Arnavutköy ve Esenyurt öncelikli bölgeler. Ankara’da Etimesgut, İzmir’de Menemen ve Ankara yolu güzergahı, Gaziantep ve Kahramanmaraş gibi deprem bölgesi illerde de şehir merkezine yakın güvenli alanlar seçildi. Bu lokasyon tercihleri, hem kentsel dönüşümü hızlandırmayı hem de şehir çeperlerinde yeni yaşam alanları oluşturarak merkezi bölgelerdeki talep baskısını azaltmayı hedefliyor.
Kira Zamlarına Yeni Düzenleme: "Bölgesel Tavan" Dönemi
Paketin en çok tartışma yaratan ikinci maddesi, kira artışlarına getirilmesi planlanan yeni model. Bilindiği gibi 2 Temmuz 2023 itibarıyla konut kiralarında yüzde 25’lik tavan uygulaması sona ermiş, artışlar yeniden TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına endekslenmişti. Bu değişiklikle birlikte özellikle büyükşehirlerde sözleşme yenileme dönemlerinde TÜFE’nin çok üzerinde artış talepleriyle karşılaşan kiracıların şikayetleri katlanarak arttı.
Yeni model, TÜFE’yi temel almakla birlikte “bölgesel kira tavanı” adı verilen bir fren mekanizması getiriyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün illere, hatta ilçelere göre hesapladığı rayiç kira endeksi, Çevre Bakanlığı tarafından yayınlanacak. Buna göre bir bölgede son 1 yılda gerçekleşen kira artışlarının ortalaması TÜFE’nin belirgin biçimde üzerindeyse (örneğin yıllık TÜFE yüzde 50 iken bölgede fiili artış yüzde 90 olmuşsa), arabuluculuk aşamasında hakimlere ve bilirkişilere bu veri seti rehber olarak sunulacak. Uygulama, doğrudan bir yasal tavan koymaktan ziyade uyuşmazlık halinde mahkemelerin ve arabulucuların emsal olarak kullanabileceği resmi bir referans yaratmayı amaçlıyor.
Arabuluculuk zorunlu hale geliyor. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak şart koşulacak. Adalet Bakanlığı verilerine göre kira davalarının ortalama görülme süresi 2 yılı aşıyor. Arabuluculuk ile bu süre 3-4 haftaya inebiliyor. Ticaret Bakanlığı ayrıca fahiş kira artışı talep eden ev sahiplerine yönelik Rekabet Kurumu benzeri bir inceleme mekanizması üzerinde çalışıyor; özellikle emlak platformlarında ilan fiyatları üzerinden kartel benzeri oluşumlar tespit edilirse idari para cezası uygulanabilecek.
Boş Konutlar Ekonomiye Kazandırılıyor: "Konutunu Kiraya Ver" Kampanyası
İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerde 400 bini aşkın konutun yatırım amaçlı boş tutulduğu tahmin ediliyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı, bu atıl stoku hareketlendirmek için yeni bir teşvik ve ceza dengesi kuracak. Daha önce gündeme gelen “boş konut vergisi” tartışmaları, bu kez daha yumuşak geçişli bir modelle hayata geçiriliyor. DASK ve tapu kayıtları üzerinden yapılan analizlerle 1 yıldan uzun süredir boş olan ve kiralanmayan konutlar tespit edilecek. Bu konut sahiplerine önce teşvik mektubu gönderilecek: eğer 3 ay içinde konutlarını kiraya verirlerse kira gelir vergisinde ilk yıl için yüzde 50 indirim, emlak vergisinde ise 2 yıl süreyle muafiyet tanınacak.
Teşvike rağmen boş tutmaya devam edenler, üçüncü yıldan itibaren normal emlak vergisinin 2 katı oranında ek vergi ödeyecek. Belediyelerin altyapı hizmetlerini aksattığı gerekçesiyle boş konutları bildirme yükümlülüğü de getiriliyor. Bu düzenlemenin, özellikle yabancı yatırımcıların ve yerli portföy sahiplerinin yüksek fiyattan satmak için beklettiği daireleri kira piyasasına çekmesi bekleniyor. Konut arzı fiilen yapılaşmayla artmazken mevcut stokun devreye girmesiyle kira fiyatlarında kısa vadede yüzde 5 ila 10 bandında bir gevşeme yaşanabileceği hesaplanıyor.
Özel Sektöre Vergi Avantajı: Kurumsal Kiracılık Modeli Genişliyor
Gelir İdaresi Başkanlığı ve Sermaye Piyasası Kurulu ortak çalışmasıyla, kurumsal kiracılık şirketlerine sağlanan vergi avantajlarının kapsamı genişletiliyor. Bu şirketler, toplu konut projeleri inşa edip bu konutları doğrudan bireylere satmak yerine, uzun süreli kiralama modeliyle işletiyor. Mevcut durumda gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) ve gayrimenkul yatırım fonları (GYF) bu alanda faaliyet gösterebiliyor olsa da, stopaj oranları ve KDV istisnaları sınırlıydı. Yeni düzenleme ile kurumlar vergisi oranı bu projeler için yüzde 25’ten yüzde 15’e indiriliyor; ayrıca en az 100 adet bağımsız bölümden oluşan kirala ve işlet modelindeki projeler 5 yıl süreyle KDV’den istisna tutuluyor.
Bu düzenlemenin hedefi, özellikle dar gelirli ve genç nüfus için erişilebilir fiyatlı kiralık konut piyasası oluşturmak. Almanya ve Hollanda’daki kooperatif ve kurumsal konut şirketlerinin piyasanın yüzde 30’unu kontrol ettiği örneklere atıf yapan ekonomi bürokrasisi, İstanbul’da bu oranın yüzde 2’nin altında olduğunu belirtiyor. İlk etapta Emlak Katılım ve Vakıfbank öncülüğünde kurulacak iki yeni fonun, İstanbul finans merkezi çevresinde 5 bin konutluk kiralık rezerv oluşturması planlanıyor.
Kiracı tarafında ne değişecek? Kurumsal ev sahibi modeli, depozito iadesinden sözleşme yenilemeye kadar pek çok sorunda kuralları netleştiriyor. Bireysel ev sahiplerinde yaşanan fahiş zam baskısı veya sözleşme dışı tahliye tehditleri, kurumsal yapılar tarafından marka itibarı riski sebebiyle çok daha az uygulanıyor. Bu projeler yaygınlaştıkça, piyasadaki kira dengesinin bireysel ev sahiplerinin inisiyatifinden çıkıp daha öngörülebilir bir zemine oturması bekleniyor.
Kira ve Konut Piyasasında 2025 Sonrası Beklentiler
Devreye alınan bu beş önlem, konut ve kira piyasasının kronikleşmiş sorunlarına yapısal çözümler sunmayı hedefliyor. Peki piyasa aktörleri ve veriler ne söylüyor? Merkez Bankası tarafından yayımlanan son Konut Fiyat Endeksi, reel fiyatlarda 2024 ortasından itibaren başlayan sınırlı düzeltmenin sürdüğünü, ancak nominal düşüşün hala gerçekleşmediğini gösteriyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ise kiralık konut ilanlarında metrekare başına istenen ortalama fiyatın İstanbul’da 200 lirayı aştığını, Ankara ve İzmir’de 120-140 lira bandına yükseldiğini raporluyor.
Arz yönlü önlemlerin piyasa fiyatlarına yansıması genellikle 12 ila 24 aylık bir gecikmeyle gerçekleşir. Dolayısıyla 2025 yaz aylarında konut ve kira etiketlerinde ani bir düşüş beklemek gerçekçi olmaz. Öte yandan, özellikle boş konutların devreye girmesi ve kurumsal kiracı modelinin sunduğu öngörülebilir zam oranları sayesinde, yaz aylarındaki taşınma sezonunda geçen yıla kıyasla daha yatay bir kira seyri izlenmesi güçlü bir olasılık. Ev sahipleri açısından bakıldığında, bölgesel tavan uygulaması ve arabuluculuk mekanizması, sözleşme yenileme dönemlerinde mahkeme sürecine girmeden daha makul oranlarda anlaşmayı teşvik edecek.
Yatırımcı cephesinde ise konut, enflasyona karşı korunma aracı olarak görülmeye devam ediyor. Gayrimenkul Uzmanları Derneği’nin son anketine göre yatırımcıların yüzde 65’i 2025’in ilk yarısında konut alımını planlıyor. Ancak mevduat faizlerinin cazip seviyelerde olması ve kira getirilerinin baskılanabileceği beklentisi, alım kararlarını biraz yavaşlatabilir. Uzmanlar, özellikle dar gelir grubuna yönelik projelerin yoğunlaşacağı çeper bölgelerde arsa ve konut fiyatlarının görece daha yavaş artacağını öngörüyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira zamlarında yüzde 25 sınırı geri gelecek mi?
Hayır. 2 Temmuz 2023 itibarıyla uygulamadan kalkan yüzde 25’lik yasal tavan geri getirilmiyor. Bunun yerine bölgeler bazında hesaplanan rayiç kira endeksleri mahkeme ve arabuluculuk süreçlerinde referans alınacak. Fahiş artış talep eden ev sahiplerine ise Rekabet Kurumu benzeri bir denetim mekanizması planlanıyor.
Boş konut vergisi ne kadar olacak ve ne zaman başlayacak?
Düzenleme 2025 sonunda yasalaşırsa 2026’dan itibaren yürürlüğe girecek. 1 yıldan uzun süredir boş olan konutlar için ilk 2 yıl muafiyet ve teşvik sağlanacak. Kiraya vermemekte ısrar edenler 3. yıldan itibaren normal emlak vergisinin 2 katını ödeyecek. Kira gelir vergisinde ilk yıl için yüzde 50 indirim yapılması da cazip bir teşvik olarak sunuluyor.
250 bin sosyal konut projesine nasıl başvurabilirim?
TOKİ ve Emlak Konut tarafından duyurulacak projelere başvuru şartları henüz netleşmedi. Ancak daha önceki uygulamalara benzer biçimde, hanede tapu kaydı olmaması, belirli bir gelir sınırının altında bulunulması ve ilgili ilçede en az 1 yıldır ikamet etme gibi kriterler aranacaktır. Başvurular e-Devlet üzerinden veya ilgili bankaların şubelerinden alınacak.
Kurumsal kiracılık şirketi nedir, kiracıya avantajı ne olur?
Kurumsal kiracılık şirketleri veya fonları, toplu konut inşa edip daireleri satmak yerine profesyonel biçimde kiraya verir. Kiracı açısından en büyük avantajı, sözleşme yenileme ve zam oranlarının piyasa rayicine göre öngörülebilir olmasıdır. Ayrıca depozito iadesi, bakım-onarım süreçleri kurumsal kurallar çerçevesinde işler. Bireysel ev sahibinde sık görülen ani tahliye baskısı ve fahiş zam talepleri bu modelde çok daha az yaşanır.
Bu önlemler kira fiyatlarını ne zaman düşürür?
Uzmanlar arz yönlü tedbirlerin fiyatlara yansımasının 12 ile 24 ay süreceğini belirtiyor. Kısa vadede boş konutların piyasaya sürülmesiyle yüzde 5-10 bandında bir gevşeme olabilir. Asıl rahatlama 2026 yılında tamamlanacak sosyal konutlar ve kurumsal kiralık projelerin devreye girmesiyle bekleniyor. 2025 içinde ise artış hızının kesilmesi ve yatay seyir en gerçekçi senaryo.
Kaynaklar: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi · Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – TOKİ Sosyal Konut Projeleri · BETAM – Kiralık Konut Piyasası Görünümü