Türkiye genelinde kısa süreli kiralama sektörüne yönelik yaptırımlar keskinleşirken, 1 Ocak 2024 itibarıyla yürürlüğe giren yeni yasal çerçeve kapsamında resmi makamlar tarafından yapılan denetimler sonucu 10 binden fazla konaklama biriminin ruhsatının iptal edildiği ve bu birimlerin platformlardan kaldırıldığı bildirildi. Bu karar, özellikle Airbnb gibi platformlar aracılığıyla faaliyet gösteren ve gerekli izinleri almayan ev sahiplerini doğrudan etkilerken, sektördeki denetimsiz büyümenin önüne geçilmesi ve konut kira fiyatlarındaki balon etkisinin söndürülmesi hedefleniyor.
Yeni Düzenlemenin Hukuki Çerçevesi ve Turizm Payı Zorunluluğu
Kısa süreli kiralama sektöründe köklü bir dönüşümü başlatan 7464 sayılı ‘Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun’, sektörü tamamen yasal bir zemine oturtmayı hedefliyor. Bu kanunun en kritik maddesi, bir konutun 100 günden az süreyle kiraya verilebilmesi için Turizm Amaçlı Kiralama Ruhsatı alınmasını zorunlu kılmasıdır. Başvuru sürecinde, apartman veya site yönetiminden alınacak oy birliğiyle alınmış muvafakatname şartı, özellikle çok daireli binalarda adeta bir filtre görevi gördü. Komşularının ticari bir işletmeye dönüşmesine onay vermediği birçok ev sahibi, bu aşamada elendi.
Ruhsat almanın ön koşullarından bir diğeri ise Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belirlenen turizm payının ödenmesidir. Konaklama başına alınan bu pay, yalnızca bir vergi geliri kalemi değil, aynı zamanda ruhsatın aktif tutulması için bir yükümlülük olarak tanımlandı. Denetim birimleri, ruhsatlı konutların turizm payı beyannamelerini ve ödemelerini anlık olarak takip etmektedir. Yapılan açıklamalara göre, iptal edilen ruhsatların önemli bir bölümü, bu mali yükümlülükleri yerine getirmeyen veya eksik getiren işletmecilerden oluşuyor.
Bakanlık yetkililerinin basına yansıyan değerlendirmelerine göre, denetimler yalnızca evrak kontrolüyle sınırlı kalmamakta; aynı zamanda dijital platformlarla yapılan entegrasyonlar sayesinde, ruhsat numarası olmayan ilanlar otomatik olarak tespit edilip bu platformlarla paylaşılmaktadır. Bu sayede, yasa dışı kiralama yapan bir evin popüler bir platformda listelenmeye devam etmesi teknik olarak mümkün değildir.
10 Bin Ruhsatın İptal Edilmesinin Ardındaki Temel Nedenler
Resmi olmayan ancak sektör verilerine ve emlak platformlarının günlük listeleme sayılarına dayanan raporlar, 10 bin sınırının aşıldığını doğrulamaktadır. Bu toplu iptallerin arkasında birden fazla tetikleyici faktör bulunuyor. Bu faktörleri şu şekilde sıralayabiliriz:
- Oybirliği Eksikliği: Özellikle İstanbul, Antalya ve İzmir gibi büyükşehirlerde, apartman sakinlerinin güvenlik ve gürültü endişeleriyle muvafakat vermemesi. Mevcut ruhsatların dahi, şikayet üzerine yapılan incelemelerde bu şartı sağlamadığı tespit edildiğinde iptal edilmesi.
- Dijital Entegrasyon ve Platform Baskısı: Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın büyük kiralama platformlarıyla yaptığı veri paylaşım anlaşmaları. Lisanssız ilanların sistemden otomatik düşürülmesi ve mevcut ilanların lisans numaralarının zorunlu alan olarak eklenmesi, kaçak kullanımı neredeyse sıfıra indirdi.
- Vergi ve Turizm Payı Uyuşmazlıkları: Gayrimenkul sahiplerinin, kısa süreli kiralama gelirlerini ticari kazanç olarak beyan etmek yerine, hatalı bir şekilde gayrimenkul sermaye iradı olarak gösterme ısrarı. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın çapraz kontrolleri sonucu, eksik vergi ödeyen veya turizm payını yatırmayan binlerce işletmecinin ruhsatı askıya alındı veya iptal edildi.
- Mekânsal Planlama İhlalleri: Bazı belediyelerin belirli sokak veya mahallelerde konut dokusunu korumak için getirdiği ‘kısa süreli kiralama yasak bölgeleri’ uygulamaları.
Bu faktörler bir araya geldiğinde, piyasada bir ‘arındırma’ süreci başladı. Bu süreç, yalnızca merdiven altı işletmeleri değil, aynı zamanda yasalara uyma niyetinde olan ancak bürokratik engelleri aşamayan küçük yatırımcıları da sektörün dışına itti.
Konut Kira Fiyatlarına ve Satış Piyasasına İlk Yansımalar
Arz yönlü bu şok etkisi, özellikle turizm bölgelerindeki kira ve satış fiyatlarında hissedilmeye başlandı. Daha önce sadece turiste kısa süreli kiralanan ve uzun dönemli kiracıya kapalı olan on binlerce konut, ruhsat iptalleriyle birlikte hızla geleneksel kira piyasasına geri dönmektedir. Emlak platformlarının günlük verileri, bazı mikro bölgelerde uzun dönemli kiralık daire ilan sayısında %15 ila %40 arasında değişen artışlar yaşandığını göstermektedir.
Arzın aniden artması, kiralardaki astronomik yükseliş trendini kırmaya aday bir faktördür. Özellikle 2022 ve 2023 yıllarında öğrenci ve çalışan kesimin barınma krizine dönüşen yüksek kira sorunu, bu düzenlemelerle kısmen hafifleyebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, ruhsatı iptal edilen konutların tamamının ‘kiralanabilir’ standartta olduğu yanılgısıdır. Bir kısmı lüks ve ultra lüks segmentte yer alan, aylık 100 bin TL ve üzeri bedellerle uzun dönemli kiraya çıkan bu konutlar, orta ve alt gelir grubunun barınma sorununa doğrudan bir çözüm sunmaktan uzaktır.
Satılık piyasasında ise durum daha karmaşıktır. Kısa süreli kiralama geliriyle kendini finanse edemeyen bazı yatırımcılar, konutlarını satışa çıkarabilir. Bu durum, özellikle yabancıya satışın yavaşladığı ve kredi faizlerinin yüksek olduğu bu dönemde, pazarlıklı satışları ve nominal fiyat indirimlerini beraberinde getirebilir. Yine de, maliyet enflasyonu ve inşaat sektöründeki durgunluk nedeniyle metrekare fiyatlarında çöküş beklemek şu an için gerçekçi olmayacaktır.
Yatırımcılar İçin Yeni Dönemde Yol Haritası ve Fırsatlar
Bu yeni düzenleme, gayrimenkul yatırımcıları için bazı stratejileri geçersiz kılarken, yeni fırsatları da ortaya çıkarmaktadır. Artık bir konut alırken ‘günlük kiralama potansiyeli’ üzerinden hesap yapmak, ciddi bir mevzuat riski içermektedir. Yatırımcıların şu noktalara odaklanması gerekmektedir:
- Kurumsallaşmış İşletmeler: Ruhsatı tam olan, vergi ve turizm payı yükümlülüklerini eksiksiz yerine getiren konaklama birimleri, piyasada arzın azalmasıyla birlikte rekabet avantajı yakalayabilir. Bu tür yasal işletmelerin doluluk oranlarında ve gecelik fiyatlamalarında kısa vadede bir artış gözlemlenmesi olasıdır.
- Bölgesel Ticari Gayrimenkuller: Konutların turizm amaçlı kiralanmasının zorlaşması, yatırım eğilimini apart otel veya turizm işletme belgeli küçük butik otellere kaydırabilir. Ticari olarak imarlı arsa veya binalar, bu geçiş sürecinde daha değerli hale gelebilir.
- Geleneksel Kiracı Profili: Portföyünü çeşitlendirmek isteyen yatırımcılar için, uzun dönemli ve kurumsal kiracılara yönelik getiri modelleri yeniden cazip hale gelmektedir. Tahliye taahhütnameleri ve sağlam kira sözleşmeleri, riski azaltan unsurlar olarak öne çıkmaktadır.
Denetimlerin sıkılaşmasıyla birlikte, kayıt dışı ekonomiyle mücadele eden devlet, vergi gelirlerini artırırken, tüketiciler de daha güvenli ve standartlara uygun konaklama hizmeti alma fırsatı bulacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kısa süreli kiralama ruhsatı için bina yönetiminden izin almak zorunlu mu?
Evet. 7464 sayılı kanun gereği, bir konutu turizm amaçlı kiraya vermek için apartman veya site yönetim planı izin veriyorsa ya da tüm kat maliklerinin oy birliğiyle muvafakat vermesi zorunludur. Bu şart sağlanmadan alınan ruhsatlar denetim sonucu iptal edilmektedir.
Ruhsatı iptal edilen ev sahibi Airbnb'ye tekrar ilan verebilir mi?
Geçerli bir Turizm Amaçlı Kiralama Ruhsatı olmadan herhangi bir dijital platformda kısa süreli ilan verilmesi yasaktır. Ruhsatı iptal edilen bir konut için yeniden başvuru yapmak teoride mümkün olsa da, iptal nedeninin ortadan kalkması (örneğin komşu muvafakatlerinin sağlanması) ve tüm mali yükümlülüklerin yerine getirilmesi şarttır.
Günlük kiralanan evlerin toplanması konut fiyatlarını düşürür mü?
Kısa ve orta vadede, ruhsat iptaliyle uzun süreli kira piyasasına geri dönen konut sayısındaki artış kira fiyatları üzerindeki baskıyı hafifletebilir. Ancak bu konutların bir kısmı yüksek fiyat segmentinde olduğu için, her bütçeye uygun bir düşüş garanti edilemez. Satış fiyatlarında ise sınırlı ve bölgesel düzeltmeler görülebilir.
Turizm payı ödemezsem ne olur?
Turizm payının süresinde ve eksiksiz ödenmesi yasal bir zorunluluktur. Bu payın beyan edilmemesi veya ödenmemesi durumunda, Kültür ve Turizm Bakanlığı ilgili konutun ruhsatını iptal etme yetkisine sahiptir. Ayrıca Vergi Usul Kanunu kapsamında cezai yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.
Kaynaklar: Kültür ve Turizm Bakanlığı – Konut Turizmi Mevzuatı · T.C. Resmî Gazete – 7464 Sayılı Kanun