SON DAKİKA

Kentsel Dönüşüm ve Karşılaşılan Sorunlar

Ülkemizde kentsel dönüşüm kavramı, 23 Ekim 2011’de gerçekleşen Van Depremi’nden sonra yürürlüğe giren 6306 Sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun ile beraber yaygınlaşmaya başlamıştır.Kentsel dönüşümün yaygınlaşmaya başlaması ile birlikte kentsel dönüşümde karşılaşılan sorunlar da artmıştır.

Bu haber 01 Kasım 2017 - 11:43 'de eklendi ve 16 views kez görüntülendi.

Ülkemizde kentsel dönüşüm kavramı, 23 Ekim 2011’de gerçekleşen Van Depremi’nden sonra yürürlüğe giren 6306 Sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun ile beraber yaygınlaşmaya başlamıştır.Kentsel dönüşümün yaygınlaşmaya başlaması ile birlikte kentsel dönüşümde karşılaşılan sorunlar da artmıştır. Kentsel dönüşüm; eskimiş, yıkılmak üzere olan veya ekonomik ömrünü doldurmuş konutların devletin maddi yardımıyla yıkılarak yeniden inşa edilmesi esasına dayanmaktadır. Türkiye’nin bütün illerinde eskimiş ve ömrünü tamamlamış evinizi devletin yetkilendirdiği TOKİ; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kurumlarınca; yapım kredisi, kira yardımı ile beraber belediyenin; harç ve vergi avantajlarını kullanarak yenileyebilirsiniz. Hem ev sahipleri hem de yaşayan şehir açısından avantajlı görünen bu sistemin kendi içerisinde birçok problem bulunmaktadır.

Bu problemlerden en yaygın olanı eski binaların bulundukları arsa paylarının orantısız verilmesidir. Arsa payları hak sahiplerine; sahip oldukları taşınmazın bulunduğu kat, konum, büyüklük, manzara gibi faktörlere bağlı olarak dağıtılmaktadır. Arsa payı özellikle 1/3 azınlıkta binayı yenilemeye rıza göstermeyen hak sahiplerinin hakları satılırken önem kazanır. Çünkü bu azınlığı oluşturan hak sahiplerinin arsaları, eski binadaki paylarına göre satılır. En sık rastlanan problemlerden biri de tüm hak sahiplerinde eşit miktarda arsa payı verilmiş olmasıdır. Fakat taşınmazların değeri yukarıda bahsedilen faktörler nedeniyle değişecektir. Bu duruma çözüm olarak arsa payı tespit davası açılır. Bu davalar, bilirkişi tarafından yapılan tespitlerini takip eden günlerde sonuçlanır. Hak sahiplerinin taşınmazlarının değeri, kentsel dönüşüm yapılacak arsa da sonradan meydana gelen değişmeler yüzünden artmaz veya azalmaz. İrtifakın yapıldığı tarih dikkate alınarak o tarihteki değerlere göre arsa paylaşımı yapılır.

Bir diğer kentsel dönüşüm problem ise yeni yapılan binadaki dağılımın adaletli şekilde yapılmamasıdır. Bina yenilenirken bütün hak sahipleri; kat, konum ve arsa payı konusunda büyük beklentilere girerler. Ancak bu beklentilerin aksine kat, konum ve arsa paylarında büyük değişimler meydana gelir. Bu durumdan olumsuz etkilenen hak sahiplerinin yapabilecekleri tek çözüm diğer hak sahiplerinin eski ve yeni taşınmazlarının bedellerini, büyüklüklerini ve konumlarını kıyaslayarak diğer hak sahiplerinin kâr/zarar durumunu tespit etmektir. Hak sahiplerinin bir kısmı kâr ederken bir kısmının zarar etmesi olumlu karşılanacak bir durum olmayacaktır.

Sık rastlanan bir diğer sorun ise, yeni binada yapılacak olan arsa payları paylaşımının adaletli şekilde yapılmamasıdır. Bu durumun iki sebebi vardır. Birinci sebebi; yeni yapılacak binada kat, konum, manzara gibi faktörlerden ötürü oluşabilecek farklılıklardır. Bir taşınmazın değeri bu faktörlere göre belirlendiği için bu faktörlerde bağlı olarak değiştiğinden hak sahibinin sahip olduğu arsa payını da etkilemektedir. İkinci sebep ise müteahhitle kat karşılığı yapılan anlaşmalardır. Bu anlaşmalarda müteahhite vaad edilen taşınmazların değerlerinin yüksek olması nedeniyle istenilen daire sayısının artmasıdır. Artan daire sayısı sebebiyle hak sahipleri eski binaya göre daha az arsa payına sahip olmaktadırlar.

Örnek olarak açıklamak gerekirse; 6 dairenin yer aldığı bir binada her hak sahibinin arsa payı: arda/6 oranında iken yeni yapılan binada artan kat sayısına bağlı olarak her hak sahibine: arsa/12 oranında arsa payı düşecektir. Hak sahipleri bu haksızlığa itiraz etseler de sonuç değişmeyecektir. Burada temel sorun kat sayısının artmasına bağlı olarak aynı arsaya yeni hak sahiplerinin gelecek olmasıdır. Yapılacak olan arsa payı dağıtımı yeni gelecek olan hak sahiplerine daha az olacak şeklinde yapılarak adilane bir dağıtım yapılabilir.

Bir diğer problem ise eski binadaki dairelerin zamanla özelliklerinin değişmiş olmasıdır. Yani bina yapıldığında güzel manzarası olan bir daire, önüne yeni bir bina yapıldığı için manzarasını kaybedebilir. Aksi şekilde önünde bina bulunan bir daire, binanın yıkılması sonucu güzel bir manzaraya kavuşabilir. Bu gibi durumlarda çözüm yasanın ön gördüğü, paylaşımın; binanın yapıldığı yıla göre değerlendirerek yapılması gerektiğini söyler.

Kentsel dönüşüm sürecinde rastlanan bir diğer problem ise, müteahhitlerin sözleşmeye uymamasıdır. Hukuksal açıdan sözleşme bir güvence olarak görünse de müteahhitin sözleşmeye aykırı davranması sonucu bazı hak sahipleri mağdur olabilir. Bu gibi durumlarda mağdur olan hak sahibinin hak arama çabası diğer hak sahipleri tarafından olumsuz tepki doğurabileceği gibi müteahhit hak sahiplerini yapım sürecini durdurmakla tehdit edebilir. Bu durumda yapılacak en iyi çözüm sorunu en kısa yoldan çözmeye çalışmaktır. Çünkü adlî süreç inşaatın durmasına yol açabilir ve bu durum hak sahiplerinin mağduriyetlerinin artmasına yol açacaktır.

Kentsel dönüşüm, mülk sahiplerinin devlet yardımlarıyla yeni ve yönetmeliklere uygun ev sahipleri olmasını sağlayan, haklarını korumayı amaçlayan bir sistem olsa da çoğu zaman bu ve benzeri sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Böyle durumlarda yapılacak en iyi şey ihtilaf yaratmadan uzlaşı arayarak sorunu çözmeye çalışmaktır.

HABER HAKKINDA GÖRÜŞ BELİRT

Yorum Yok
YASAL UYARI! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen kişiye aittir.