Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda, dar gelirli vatandaşın erişilebilir konuta ulaşması ve fahiş kira artışlarının önüne geçilmesi için beş kritik başlıktan oluşan bir eylem planı devreye alındı. Buna göre kamu arazileri toplu konut projelerine tahsis edilecek, İstanbul özelinde KİPTAŞ’a dev yetki verilecek, kira yardımı bütçesi iki katına çıkarılacak, boş ve atıl evler ekonomiye kazandırılacak ve yabancılara konut satışında taban fiyat keskin biçimde yükseltilecek. Paketin birincil amacı, hem satılık hem de kiralık piyasada arzı süratle artırarak 2024’ün ikinci yarısında başlayan yukarı yönlü hareketi aşağı çekmek.
Kamu Arsasına Sosyal Konut Hamlesi: Arz Patlaması Geliyor
Türkiye genelinde konut fiyat endeksindeki reel artış, özellikle büyükşehirlerde vatandaşı mülk sahibi olmaktan uzaklaştırdı. Paketin en güçlü maddesi, atıl kamu arazilerinin Emlak Konut ve TOKİ eliyle özel sektör iş birliğine açılması oldu. Bu modelde müteahhide yer maliyeti olarak peşin bedel yerine hasılat paylaşımı esas alınacak; böylece konutun nihai satış fiyatından arsa payı düşülmüş olacak. Bakanlık yetkilileri, sadece İstanbul’un Anadolu yakasında üç büyük parsele ilişkin ihale sürecinin başladığını belirtiyor.
Modelin en kritik çıktısı maliyet bazlı fiyatlama olacak. Hasılat paylaşımlı ihalelerde yüklenici firmanın brüt kar marjına üst sınır getirilecek ve konutların en az yüzde 60’ının ilk etapta dar ve orta gelirliye satışı zorunlu tutulacak. Bu yöntemle 24 ay içinde sadece büyükşehirlerde yaklaşık 85 bin yeni sosyal konut üretilmesi hedefleniyor. Arsa maliyetinin sıfıra yaklaşması, metrekare satış fiyatlarını piyasa ortalamasının yüzde 40 altına çekme potansiyeli taşıyor.
KİPTAŞ'a Kiralık Sosyal Konut Yetkisi: İstanbul Modeli
İstanbul’da son bir yılda ortalama kira bedellerinin asgari ücreti aştığı bölgeler oluştu. Buna karşı özel bir önlem olarak KİPTAŞ’a doğrudan kiralık sosyal konut üretme misyonu verildi. Mevcutta İBB iştiraki olan şirket, yeni düzenleme ile Hazine garantili uzun vadeli kredi kullanarak sadece kiraya verilmek üzere konut inşa edebilecek. İlk etapta 15 bin konutluk bir rezerv planlanıyor.
Bu konutlar piyasa rayicinin altında bir bedelle, gelir kriterine göre belirlenen ailelere tahsis edilecek. Kira çarpanı düşük, kira süresi uzun bir sistem öngörülüyor: Hak sahipleri en az 5 yıl boyunca aynı konutta, enflasyon koruması eklenmiş sabit artış oranlarıyla oturabilecek. Projenin finansmanı için Emlak Katılım Bankası aracılığıyla ‘Sosyal Konut Sukuku’ ihracı da masada. Böylece hem kurumsal bir kiracı profili oluşturulacak hem de kira piyasasına güçlü bir referans fiyat sinyali gönderilecek.
Kira Desteği İki Katına, Şartlar Esnekleşti
Mevcut kira yardımı mekanizması piyasanın gerisinde kaldığı için Bütçe’den ayrılan kaynak artırıldı. Aylık nakdi kira desteği tavanı, büyükşehirlerde 3.500 TL’den 7.000 TL’ye yükseltildi. Bununla birlikte ‘aylık hane gelirinin asgari ücretin 1,5 katını aşmaması’ şartı, ‘net asgari ücretin 2 katına kadar’ olarak güncellendi; böylece görece daha yüksek gelirli ama kirada ciddi zorlanan haneler de sistemin içine çekilmiş oldu.
- Yardım süresi: 12 aydan 18 aya çıkarıldı.
- Başvuru kanalı: e-Devlet üzerinden entegre Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı modülü aktif oldu.
- Özel grup desteği: Depremzede, kadın sığınma evinden ayrılan ve engelli birey barındıran haneler için ek yüzde 25 artırım sağlanıyor.
Bu kalem doğrudan talep tarafına yapılan bir müdahale olsa da amacı, kira enflasyonunu beslemeden seçici bir satın alma gücü transferi yapmak. Yardımın nakit yerine doğrudan ev sahibinin banka hesabına ‘kira etiketli’ olarak yatırılması, suiistimali azaltacak bir kontrol mekanizması olarak kurgulandı.
Boş Evlere Ceza, İkinci Konuta Artan Vergi: Atıl Stok Ekonomiye Katılacak
Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir’de yatırım amaçlı boş tutulan yüz binin üzerinde bağımsız birim olduğu tahmin ediliyor. Pakette bu atıl kapasiteyi kira piyasasına itecek sert mali düzenlemeler var. 6 ayı aşan süreyle boş bırakılan konutlar için emlak vergisi, matrahın binde 6’sından az olmamak üzere 3 katına çıkarılacak. Aynı zamanda kısa dönemli turistik kiralamalarda (Airbnb vb.) vergi istisnası daraltıldı; konutunu günübirlik kiraya verenler için kazanç haddi aşıldığında kurumlar vergisi mükellefiyeti şartı getirildi.
İkinci ve sonraki konutların alımında uygulanan tapu harcı ise mevcut yüzde 4’ten yüzde 6’ya yükseltildi. Bu artışın özellikle spekülatif alımları caydırması ve yatırımcıyı mevcut stoku kiraya vermeye zorlaması bekleniyor. Gayrimenkul uzmanları bu maddenin, arzı doğrudan artırmasının yanı sıra, ‘eve erişimin bir insan hakkı olduğu’ yönündeki kamusal tutumu da pekiştireceğini vurguluyor.
Yabancıya Satışta Taban Fiyat Sert Yükseldi, Oturum İzni Dengesi Değişti
Yabancılara konut satışı yoluyla vatandaşlığın önünü açan 400 bin dolarlık eşik, yeni düzenleme ile 600 bin ABD Dolarına yükseltildi. Aynı zamanda taşınmaz üzerinde 3 yıl satılmama şartı korunmakla birlikte, vatandaşlık başvurusu yapılan konutun 5 yıl boyunca kiraya verilmesi durumunda ağır bir stopaj uygulanması kararlaştırıldı. Böylece ‘al ve unut’ mantığıyla fiyatları şişiren yabancı yatırımcı profilinin caydırılması amaçlanıyor.
İkinci bir önlem olarak, belirli mahallelerdeki yabancı mülkiyet oranı yüzde 20’yi aştığında o bölge yabancıya satışa kapatılacak. Bu kota sistemi, Antalya’dan Hatay’a kadar pek çok ilçede konut fiyatlarının yerel dinamiklerden kopmasını engellemeyi hedefliyor. Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği verilerine göre, talebin bu düzenleme sonrası kısa vadede yüzde 30 gerilemesi, özellikle lüks segmentte fiyatları normalleştirici bir etki yapacak.
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni konut paketi ile ev fiyatları düşecek mi?
Paketin ağırlığı arzı artırmaya yönelik. Kamu arazisinde maliyetine konut üretimi faaliyete geçtiğinde, özellikle büyükşehirlerin yeni gelişen bölgelerinde metrekare fiyatlarında nominal değilse bile reel bir gerileme bekleniyor. Ancak İstanbul’un merkezi ilçelerinde arsa kıtlığı devam ettiği için düşüş sınırlı kalabilir.
Kira yardımı başvurusunu nasıl yapabilirim?
e-Devlet üzerinden Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı’nın ‘Sosyal Yardım Başvurusu’ modülüne giriş yaparak, güncel gelir belgesi ve kira kontratı ile başvuruda bulunabilirsiniz. Net hane geliri asgari ücretin iki katının altında olan kiracılar yararlanabiliyor.
Evimi 6 aydan fazla boş tutarsam ne kadar ceza öderim?
Altı aydan uzun süre boş kalan meskenler için emlak vergisi, taşınmazın vergi değerinin en az binde 6’sı oranında ve normal tarifenin 3 katı olarak uygulanacak. Örneğin vergi değeri 1 milyon TL olan boş bir daire için yıllık en az 6.000 TL yerine 18.000 TL emlak vergisi tahakkuk edecek.
Yabancıya konut satışında hangi ilçeler sınırlandı?
Yabancı mülkiyet oranı mahalle bazında yüzde 20’yi aşan bölgelere yeni yabancı satışı yapılamayacak. Uygulama İstanbul, Antalya, Mersin, Hatay ve Bursa’da pilot mahallelerde başlatıldı. Güncel yasaklı mahalle listesine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün internet sitesinden ulaşılabiliyor.
Kaynaklar: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Konut Politikaları Değerlendirme Raporu · TCMB Konut Fiyat Endeksi Verileri · Resmî Gazete / Yabancılara Taşınmaz Satışı Düzenleme Tebliği